A partir de 1º de dezembro de 2026, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis passam a exigir a emissão obrigatória da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) no padrão nacional. A mudança decorre das regras da Reforma Tributária, em especial a Lei Complementar nº 214/2025 e o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.
Se você é administrador de imóveis, imobiliária, proprietário com carteira de locação ou gestor financeiro, vale entender desde já o que muda na prática.
O que muda na prática
Obrigatoriedade para empresas
Pessoas jurídicas e contribuintes regulares do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) devem emitir a NFS-e nacional para aluguéis e demais receitas imobiliárias.
E as pessoas físicas?
Em regra, continuam dispensadas. A exceção são os casos em que a pessoa física atinge os critérios para ser enquadrada como contribuinte de IBS e CBS, por exemplo quando a receita de aluguéis ultrapassa determinados limites legais, como mais de R$ 240 mil no ano anterior com mais de 3 imóveis locados.
Período de transição em 2026
As notas emitidas a partir de dezembro de 2026 trarão o destaque do IBS e da CBS em caráter meramente informativo, sem cobrança efetiva dos novos tributos. A incidência de fato começa em janeiro de 2027.
Informações exigidas na nota
A NFS-e deverá conter:
- o código específico do serviço;
- o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) do imóvel locado.
Mudança na dinâmica fiscal
A NFS-e nacional passa a documentar a operação, o que altera a dinâmica tradicional de contratos, recibos avulsos e boletos na parte fiscal.
Resumo rápido
| Quem | O que muda |
|---|---|
| Empresas e contribuintes de IBS e CBS | Emissão obrigatória da NFS-e nacional para aluguéis e receitas imobiliárias |
| Pessoas físicas | Em regra dispensadas, salvo se atingirem os critérios de contribuinte |
| Notas de dezembro de 2026 | IBS e CBS destacados só para informação |
| A partir de janeiro de 2027 | Cobrança efetiva dos novos tributos |
O Strato já está pronto
O sistema Strato já está plenamente habilitado para a emissão da NFS-e pelo Portal Nacional. Isso significa que você pode se preparar para a nova regra sem precisar trocar de ferramenta nem montar um processo paralelo.
Onde acompanhar os detalhes
Os detalhes operacionais e o portal de emissão estão disponíveis no Portal NFS-e Nacional. As orientações contábeis podem ser consultadas no portal da Receita Federal. Recomendamos também alinhar a rotina com o seu contador.
Ficou com dúvidas?
Nossa equipe está à disposição para ajudar você a se organizar antes de 1º de dezembro. Fale com a gente.